这几年，楼市再也没了过去的热度。许多人把这个原因归咎于疫情3年，但今年在疫情放开后也没有明显起色，特别是4月份以后，楼市环比数据出现了明显下滑，到了5月份甚至出现了“新房价格环比转跌，二手房价格跌幅进一步扩大”的情形。许多业内专家学者是看在眼里、急在心里，纷纷献出拯救市场的建议，按这些专家所言，比如降低首付款、降低房贷利率、全面放开购买套数限制等等，这些建议无非就是从需求端、从行政限制端出发的。

(资料图)

但市场的本质问题并非如此，不是人家不想买，是没钱买，即使有钱买，他们看不到未来市场的潜力，干嘛要把钱放在一个变现不易的不动产上面？而且谁家没几套房子？房地产税这把利剑如悬在喉，一旦开征，一个家庭也不可能赦免几套房的持有税。所以，归根结底，楼市预期不明朗，刚需怕多花冤枉钱，投资客不敢入市，楼市怎能持续回暖呢？考虑到房地产前期积累了太多问题、泡沫，若要出清这些风险，这些深层次的问题是不会也无法解决的问题，只能交给时间。

因此，面对房地产现状，在内行人士看来，未来5年若不出意外，楼市可能会发生4大转变，个个扎心，说到心坎里去了。

第一、老房子变现越来越难，置换越来越难

不知道大家有没有注意，我们都说今年很多城市的二手房挂牌量越来越多，一个稍微大一点的城市，二手房挂牌量都有大几万套，有的甚至有二三十万套。为何突然出现这么多的挂牌量？

实际上，你按照房龄筛选一下便知，5-8年房龄的次新房并不多，倒是房龄15-20年以上的占比达到了9成。这些房子还有诸多共性是，户型老旧、物业服务不行、停车位规划不足。好处就是地段还可以，交通比较方便。

有网友就说了，地段为王，房子值钱的是地段，不是房子本身。话虽没错，但现实却非如此，如果没有优质学区属性加持，你觉得有多少人会买这样的房子呢？而且一旦经济条件改善，他们宁愿买位置更远的新房、次新房。毕竟，“逆主城化”本身就是城市化后期的显著特征。

说到底，这类老房子只能是年轻人临时过渡之用，既然如此，他们会选择租而不是买。

众所周知，房龄过老的房子还有一个弊端，即银行贷款风险大。一般情况下，房龄15年以下可申请7成贷款，15到20年可申请6成贷款，超过20年到25年的房子只能申请5成贷款，有的银行甚至直接不给贷。

贷的少或者不给贷款的结果就是，能全款的有钱人看不上这种老房子，没钱的人又没那么多首付款。这种房子的命运基本是有价无市，租出去不难，但要卖出去就比较难了。

而且，即使当时省点租金而买了此类房子，一旦想改善置换却是动弹不得。道理很简单，老房子卖不出去，新房子价格又高，首付款都付不出来，然后就没下文了。

第二、住房过剩的城市越来越多，变现越来越难

早在2019年，国家发改委在新型城镇化建设重点任务文件中首次提到了“收缩型城市”，并第一次要求收缩型中小城市瘦身强体，严控增量。这句话读出两个信息点，一个是对象为中小型城市，二是严控增量。翻译成白话即是，主要是三四线以下城市，严控增量意味着产能过剩。其中，人口数量变化是检验各类城市是否收缩的主要指标。

收缩型城市主要包括四类，一是资源枯竭但转型不成功的收缩，像玉门以5年20%的人口缩减幅度在收缩；二是产业迁移导致的收缩，东北很多城市就是典型的重工业迁出后转型升级不济；三是位置实在太偏，哪都不靠，本身地理位置也不佳，也无法享受到核心城市辐射；四是处在大城市周边的中小城市，由于大城市本身发展空间还比较大，产业无法有效转移辐射到周边城镇，而且大城市还虹吸他们的人口。

有机构研究分析显示，在660多个样本城市中，收缩型城市已超80个，每座城市每年都有一两万到十多万人口的留出。通过历史对比数据发现，2030年时，我们的收缩型城市可能由现在的12%占比增长到20%，差不多每5座城市就有一座收缩型城市。

研究过房地产都知道，房地产发展与城市人口有紧密关系，城市越发达，房价越高，人均住房面积也就越低，像上海人均住房面积为32平米，但全国城镇居民人均住房面积则有40平米，多出来的面积主要就在那些收缩型中小城市。在未来不难想象，在出生率越来越低趋势下，那些收缩型城市不仅面临新生儿缩减、老龄化加重，还将面对人口被其他大城市虹吸的局面。

一座城市的住房建造了就不会消失，总量上越来越多，意味着住房将越来越过剩。像前一段时间被热炒的几万元买几套房的事在未来可能不是什么新闻了，而在收缩型城市就是一种常态现象，不是卖多少钱的问题，能变现都要费老大劲。

第三、买房难以实现阶层跨越了，两级分化会越来越大

说一个身边的例子，一个是前同事A，另一个是朋友B。A同事一直认为房价高没有买房，租房租了快15年，存款200万，去年在家人的鼓励下，买了一套房子，房贷200多万；B朋友在零几年和12年时分别贷款买了两套房，后又在15年买了一套房，去年换了一套大的，目前房产市值大概1200万，房贷只有200多万。

算一下他们俩的收入和年龄都差不多，但财富差距却差了5倍，不得不说，人生过半，如果没有特别的中奖大运，基本难抹平两者的财富鸿沟。说直白点，已经不是一个阶层的人了。然而，此时醒悟的话已经晚了，房地产发展的黄金期已过，再想通过买房实现阶层跨越的时代一去不复返了。

原因很简单，常住人口的城镇化率已超65%，考虑到人户分离情况，算房子城镇化率应该是超70%了，未来进城的人越来越少。没有那么多的人，房地产发展就会扭转向下。按照发达经济体经验，未来的房地产市场两极分化会越来越大。

道理同样很好理解。随着人口增量越来越少，房地产市场蛋糕明显缩减，那么，开发商只能打改善客户的牌，变通户型、提升品质、运用新技术新材料，面积越搞越大，这些房子就是我们常说的豪宅。普通人哪能买得起，毕竟手中的老破小越来越不值钱，哪能置换得了。所以，豪宅会吸收货币超发带来的溢价，物以稀为贵嘛，一般人只能望尘莫及了。

有人总结了一段话，虽然一直有人说房价高，但对于普通来说，一生能从银行获得的最大笔贷款就是房贷，如果把这个贷款看作投资的话，过去二十年让很多人赚得盆满钵满，实现了财富跨越，是一项最成功的投资。但房地产造富运动已经结束，要造富也只是富上加富，与普通人无关了。

第四、高层住宅问题将逐渐显现，小区抛售压力越来越大

这个问题，一直是热门话题。但随着时间推移，高层住宅呈现的问题会开始显现。

众所周知，我国是1998年开始的住房商品化改革，房地产市场迎来了前所未有的发展，高层住宅从这开始发展。那以后建的房子，未来5年，房龄基本都达到30年了。按照万科创始人王石的话说，住宅的平均寿命就是30年。当然，后来他改口说是到30年就拆迁了。

但问题是，根据国家的发展路径，我们从2018年-2019年就开始告别了大拆大建。说白了，这些30年房龄的高层住宅也不会轻易拆了。对此，我们不难理解，按照拆迁赔付1:1.5比例，加上建安成本，需要1:2才能完成成本覆盖，也就是说，我们现在30层的住宅，需要建大概60层的。可能吗？自然是不可能。

除了拆不起的原因外。还在于，超高层住宅在设计、消防等方面的要求更高，会带来更多的城市病。所以，我们看到住建部在2021年时发文开始要求，限制县城的住宅高度：6层及以下住宅占比不低于75%，最高不能超过18层，再高的话，要论证。直白的说，增加审批难度，超过18层能不建就不建了。

为此，国内有建筑专家根据人们的购房习惯和发达国家高层住宅发展趋势，对我们的高层住宅进行了一个模拟推演后发现：30年后，高层住宅将沦为“贫民窟”，主要原因是随着墙皮脱落、电梯等小区设施设备老化，居住舒适度大幅降低，有条件的人不断离开这些老旧高楼，小区的抛售压力变大，即便不卖也是租给流动人员，加上没有经济条件离开的低收入群体，共同成为了这些老旧高层住宅的居住主体。

当然，这里也要说明一点，那些由品牌开发商开发的高层豪宅大平层，由于品质和物业维护较好，过高的门槛会延缓住宅价值的衰减。

以上就是未来5年楼市的几个转变介绍，虽然有些扎心，但我们更应该直面问题和解决问题，对普通人来而言，能做的就是提早了解，提前避坑，减少试错成本。对于一些不可逆的东西，也需要我们的管理方给予更多的关照，缓解一些问题的发生。

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